再建築不可。老朽化問題×築古50年以上×不良入居者（ゴミ屋敷）×長期空室の今後 ＞＞＞再建築不可の１棟アパートをリノベーション。安定満室経営への道のり
物件情報
- 練馬区
- 約48坪
- 築古55年、木造2階建て
相談内容
① 外壁修繕しなくてはいけないけど、先々見込めないのためどうすればよいか。
② 異臭発生していると近隣からクレーム。確認するとゴミ屋敷状態。
③ 植栽・雑草管理にお金がかかる。
④ 長期空室を決める方法
⑤ 売却した方が良いのか。
⑥ その他
当社担当が記憶に残る相談者からのコメント
① 老朽化でお金がかかるけど収入が見込めなくて赤字になってしまう。
② 売却したいけど、再建築不可で入居率50％だと売れないのではないか。
③ 不良入居者の異臭やゴミ問題の解決方法を調べると全てお金がかかる。
④ 不動産屋に相談しても、価格が安いからか相手にされない
⑤ 何をするにもお金がかかる。それに対して収入の見込みがない。
⑥ その他
いろいろなパターンの提案
① リノベーションの複数方法と金額
② リノベーション後の賃料収入のシミュレーション
③ 売却価格と方法
④ 外壁修繕見積り
⑤ 不良入居者の退去方法
⑥ 収入と管理コストの計画
⑦ 節税効果および出口戦略
⑧ その他
提案に対する想定難
① リノベーションに関わる融資（金融機関）
② リノベーションの方法やデザイン等
③ 再建築不可物件の売却方法
④ 不良入居者の退去方法
⑤ コストが掛かるため、収益見込み
⑥ その他
ソフト面の実行
① 各提案内容の査定・見積を比較検討
↓
② リノベーションプランで進める計画策定・金融機関の紹介
↓
③ 不良入居者の退去方法を検討
↓
④ リノベーション開始
ハード面の実行
リノベーション会社の比較及び選定
↓
金融機関の比較及び選定
↓
不良入居者の退去案内
↓
近隣挨拶等
↓
リノベーション工事着手
↓
リノベーション完了確認
↓
賃貸募集
↓
安定経営
問題点
① 老朽化で外壁等修繕などしたいが、お金がかかる。
② 不良入居者がゴミ屋敷状態で異臭発生
③ 植栽などの維持管理が大変
④ 空室期間の長期化による収入下落
⑤ 収入下落により、赤字経営状態
⑥ その他